Le bien en démembrement est divisé en deux : la nue-propriété et l’usufruit. L’investisseur achète ainsi la nue-propriété tandis que le bailleur institutionnel acquiert l’usufruit. L’investisseur acquiert la nue-propriété ainsi que le droit de détenir pleinement tout le logement une fois la durée du démembrement achevée. Il peut également mettre en vente sa nue-propriété à tout moment si l’envie lui prend. Ceux qui souhaitent investir en prévision de leur retraite pourront investir dans le démembrement de propriété. L’investissement n’est pas menacé par les risques locatifs tels que les loyers impayés. Le nu-propriétaire n’a aucune dépense imprévue. Il accepte de ne percevoir aucun revenu de son logement mais bénéficie par contre d’une remise jusqu’à 50% sur le prix de vente de son logement. Il profite ainsi d’un effet de levier qui lui permet de rembourser jusqu’à 70% du prix du bien. L’obtention d’un complément de retraite à terme ainsi que celle d’une plus-value.
Ce qui se passe après le démembrement
D’après la Loi du 2 juillet 2003 et Loi « Engagement National pour le Logement » datant du 13 juillet 2006, certaines modalités s’appliquent au terme d’un démembrement. Elles concernent autant le nu-propriétaire que l’usufruitier ainsi que son locataire. Après l’échéance du contrat, le nu-propriétaire peut remercier le locataire du bien en vue de le vendre ou d’y habiter. Il peut le faire six mois avant que l’usufruit n’arrive à terme. L’usufruitier, de son côté, est obligé de proposer un autre logement au locataire qui doit quitter le bien en démembrement. Ce nouveau logement se situe dans son propre parc locatif. Une fois le démembrement passé, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire de l’immeuble. Il obtient à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Il peut en disposer comme bon lui semble. Il peut soit y demeurer, le mettre en location ou encore le mettre en vente.
Démembrement et succession
Monsieur Jean Aulagnier, doyen de la faculté des Sciences économiques et gestion de Clermont-Ferrand et professeur à l’Aurep, définit le démembrement comme suit : « une technique de gestion de patrimoine qui permet d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d’un bien ». En tant que technique de gestion de patrimoine, on peut également s’en servir à des fins successorales. D’ailleurs, le démembrement de propriété peut provenir d’un décès et est ainsi appelé successoral. Quatre usufruits successoraux existent. L’usufruit légal s’applique lorsqu’aucun héritier n’a été désigné. La loi se charge ainsi de les nommer. L’usufruit d’une donation au dernier vivant revient au conjoint qui survit. L’usufruit testamentaire est également défini par le conjoint qui lègue une libéralité à son conjoint de son vivant. Le conjoint hérite donc à son décès. Le dernier usufruit successoral résulte d’opérations d’ingénierie patrimoniale. L’usufruit ou la nue propriété prend la forme d’une donation pour aider un membre de la famille ou un enfant. Le premier usufruit est involontaire. Les trois suivants sont volontaires ou voulus.
On peut ainsi se servir du démembrement pour gagner des revenus supplémentaires durant la retraite ou transmettre intelligemment son patrimoine immobilier. Cliquez ici pour plus d’information. Cet investissement malin n’est toutefois pas vraiment recommandé en premier plan. Il convient plutôt en tant qu’investissement secondaire car il n’engendre pas de revenu mensuel ou annuel direct.
