Lorsqu’un entrepreneur décide de lancer son propre business, il a plusieurs choix en matière de statut juridique de sa future entreprise. Entre autres, il y a la société civile immobilière qui concerne principalement les projets immobiliers. Ce statut vous permet d’avoir votre propre affaire tout en étant associé à un groupe de personnes. Il s’agit d’ailleurs du principal avantage de ce statut, mais il y a également quelques inconvénients à découvrir au préalable avant de se jeter à l’eau.
Quels sont les avantages de la société civile immobilière ?
Si le statut de SCI connaît autant de succès, c’est parce qu’il présente
de nombreux avantages, surtout pour ceux qui s’intéressent de loin ou de près à
l’immobilier. Il s’agit en quelque sorte d’une autre forme de la Scpi.
Une réponse à la problématique de l’indivision
La SCI a l’avantage de permettre le contournement de l’indivision. On est d’accord pour dire que cette dernière est fastidieuse étant donné qu’elle demande l’unanimité des indivisaires. Mais ce statut a la particularité de posséder les mêmes bases que toutes les autres sociétés. De ce fait, la nomination du représentant légal se fait par les associés. La société civile immobilière permet alors une gestion nettement plus souple comparée à l’indivision.
Les avantages fiscaux
L’avantage fiscal de ce statut n’est pas moins intéressant non plus. Il est bon de préciser que la cession d’un patrimoine immobilier est soumise aux impôts, notamment sur les plus-values. En fonction de la durée de détention, il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal, voire une exonération totale de la fiscalisation au bout de 22 ans. Dans le cas de la société civile immobilière, le calcul du fisc se fait à partir du moment de la souscription de part. Toutefois, pour bénéficier des avantages fiscaux, il est impératif de passer un acte notarial légal et authentique.
Et pour les donations successives ?
On parle ici du troisième avantage du statut. Il réside sur le fait que vous avez la possibilité de finaliser des donations successives de parts de votre société. Plus concrètement, vous donnez des parts à une ou plusieurs personnes, qui sont le plus souvent, des héritiers. C’est ainsi que vous pourrez profiter des abattements successifs. À titre d’information, l’abattement sur les droits de succession est uniquement possible tous les 15 ans.
Les biens professionnels
Pour les investisseurs, il se pourrait qu’ils aient besoin de biens immobiliers pour leurs locaux professionnels. Avec la société civile immobilière, les processus sont nettement plus simples. Il s’agit également d’une option gagnant-gagnant, puisque vous aurez le bien nécessaire et la société percevra des loyers avec des charges locatives déduites. L’avantage avec ce montage, c’est que vous pouvez également attribuer vos parts dans la société à vos enfants. Et ce, sans qu’ils soient liés à l’entreprise. Par ailleurs, les créanciers de l’entreprise n’auront pas le droit d’attaquer vos parts pour la simple et bonne raison que les biens immobiliers dans la société sont protégés.
Quels sont les inconvénients de ce statut ?
Même si la société civile immobilière semble intéressante sur beaucoup de points,
elle ne présente pas que des avantages. C’est pour cela qu’il faut faire
attention avant de se jeter l’eau. L’important est de peser le pour et le
contre du statut selon votre profil pour ensuite agir en conséquence.
La création de la société civile immobilière
La société civile immobilière implique de nombreuses étapes dans sa création. En effet, les formalités à accomplir sont assez fastidieuses. Il y a entre autres la rédaction des statuts, l’enregistrement du statut au service fiscal, la publication de la constitution dans le Journal d’Annonces Légales, notamment le JAL, l’immatriculation de la société auprès du greffe du Tribunal de commerce ainsi que la déclaration des bénéficiaires.
Il est à noter que certaines étapes peuvent avoir un coût. C’est justement le cas si vous avez recours à un avocat pour réaliser la rédaction des statuts. Ici, le professionnel est libre d’imposer sa propre grille tarifaire. Pour ce qui est de l’annonce légale, vous devez prévoir environ 200 € au minimum.
À préciser également qu’une société civile immobilière s’adresse surtout aux particuliers. Ce qui signifie que les avantages sont limités pour les personnes morales. Par exemple, elles ne peuvent pas obtenir le prêt à 0 % comme les personnes physiques. Cela en va de même pour le plan d’épargne-logement.
Les contraintes de ventes de parts
Contrairement aux autres statuts, la vente des parts est plus difficile dans la société civile immobilière. Cela l’est d’autant plus, si une clause d’agrément est intégrée dans les statuts lors de la signature du contrat. Dans ce cas, si vous souhaitez vendre vos parts, il faudrait obtenir l’accord des autres associés. Si jamais l’un d’eux s’oppose à la vente, vous ne pourrez pas contester leur décision.
Au vu de tous ces avantages et inconvénients, il est indispensable de faire recours à l’intervention d’un professionnel pour finaliser l’investissement. Cette intervention est d’autant plus nécessaire encore si vous rencontrez des difficultés dans la rédaction des statuts. On admet que le fonctionnement de la société est assez souple, mais les règles de fonctionnement à prévoir sont tellement importantes que vous n’avez pas le droit à l’erreur.
Par ailleurs, les conseils des experts du domaine sont sollicités pour choisir la fiscalité adaptée à la société. Ces derniers doivent également intervenir pour assurer la réalisation des montages concernant la société. On fait ici notamment référence aux donations, aux investissements ou encore à la détention des biens par la société. Et comme vous l’aurez compris, l’intervention d’un spécialiste a toujours un coût.
Cependant, il existe aujourd’hui de nombreux prestataires qui proposent les services mentionnés ci-dessus à des prix raisonnables. Vous n’avez donc aucun souci à vous faire. Ces professionnels s’occuperont de tout à votre place. En effet, ils prennent la charge la réalisation des montages divers, de la rédaction de statut, etc. Vous pourrez réaliser votre projet l’esprit serein.
